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30/11/06
La ley del suelo no es suficiente garantía contra la corrupción urbanística
(la foto es de ign)
Se está hablando mucho del proyecto de ley del suelo del Estado. Se dice que obligará a reservar un determinado porcentaje de los nuevos suelos a vivienda protegida, que será más sostenible, que el suelo se valorará por su valor real y no por las expectativas y que hará bajar el precio de la vivienda. Además, con la aparición de múltiples escándalos de corrupción urbanística la ley del suelo se ha presentado como la solución a todos los problemas. Permítaseme discrepar de esta visión idílica. Y me explico.
En primer lugar comento lo que pienso de la redacción del artículo 22.a, que es la clave para el nuevo sistema de valoración. Transcribo el texto:
Los terrenos se tasarán mediante la capitalización de la renta anual real o potencial, la que sea superior, de la explotación según su estado en el momento de la práctica de la valoración. La renta potencial se calculará atendiendo al rendimiento de la explotación de que sean susceptibles los terrenos conforme a la legislación que les sea aplicable, utilizando los medios técnicos normales para su producción. Incluirá, en su caso, como ingresos las subvenciones que, con carácter estable, se otorguen a los cultivos y aprovechamientos considerados para su cálculo y se descontarán los costes necesarios para la explotación considerada. El valor así obtenido se corregirá proporcionalmente al alza en los lugares de mayor accesibilidad a los núcleos de población, a los centros de actividad económica y a los parajes naturales de demanda social intensa,en los términos que reglamentariamente se establezcan.
Os ruego que os fijéis en la parte subrayada del texto. Si éste es el artículo clave de la ley a poco que pensemos un segundo nos daremos cuenta de que dice bien poco y nos preguntaremos qué carajo significa eso de que el valor rústico (el de patatal que dice la ministra Trujillo) se "corregirá proporcionalmente al alza..." Dicho de otro modo, en realidad será el gobierno de turno el que podrá decidir "reglamentariamente", o sea mediante decreto que no tiene que ir a las Cortes a ser ratificado, cómo se valora el suelo. Pero esto no es exactamente así. Porque hay una disposición adicional (la tercera) que dice lo siguiente:
Mientras no se determinen reglamentariamente los supuestos de aplicación y los criterios de ponderación de la corrección a que se refiere el último párrafo del apartado 1 a) del artículo 22, su aplicación no podrá llevar en ningún caso a superar el doble del valor obtenido por la capitalización de la renta real o potencial.
Ah, la cosa no era tan terrible. Aquí sí queda claro que el valor no podrá ser más del doble. Pero ¿hasta cuándo estará en vigor esta disposición? Hasta que el Gobierno decida regular reglamentariamente lo dispuesto en el artículo 22.1. ¿Y cómo lo hará? No lo sabemos. Pero lo que es peor: no sabemos cómo lo hará este Gobierno pero de lo que sí estamos seguros es que un posible gobierno del PP lo cambiará nada más ser nombrado. Entonces, ¿por qué el PSOE no ha querido amarrar esta cuestión con toda claridad dentro de la ley? Tengo constancia de que IU-ICV ha peleado para que lo del doble del valor quede consolidado dentro de la ley y con carácter definitivo. Y tengo constancia porque Ezker Batua ha estado en las negociaciones. Aunque existe un compromiso de corregirlo, lo cierto es que el texto aprobado en el Consejo de Ministros incluso va más atrás de lo que reflejaban algunos borradores que nos había pasado el Ministerio de Vivienda. ¿Por qué esa resistencia del PSOE a dejar claras las cosas en la cuestión más importante de cuantas regula el proyecto de ley? Francamente, me huele mal. Por eso, IU-ICV ha presentado una enmienda a ese artículo 22 incorporando el texto de la disposición adicional dentro del artículo para que tenga carácter definitivo. Esperemos que el PSOE la apoye. Si no lo hacen en este momento en que tienen el viento a favor, y pueden quitarse de encima la presión de las empresas promotoras gracias al hartazgo de la ciudadanía con la corrupción, mala cosa, no estarán respondiendo de verdad a la urgencia de esa ciudadanía.
De todos modos, y poniéndome en el mejor de los casos, el del texto de la enmienda de IU-ICV, tengo que decir que tampoco garantiza por sí solo la reducción drástica del precio del suelo que el mercado de la vivienda necesita. La cuestión es sencilla: esos precios (de patatal) sólo se aplicarán en operaciones de las administraciones públicas, utilizando éstas el sistema de expropiación. Ciertamente, si los precios del suelo son reducidos las administraciones públicas podremos comprar terrenos a precios baratos y desarrollar sobre ellos una ambiciosa política de vivienda pública. Las administraciones públicas tendrán la herramienta para marcar el precio y para construir viviendas baratas sobre suelos baratos, y a eso tenemos que dedicar todos nuestros esfuerzos en el futuro, pero si no intervienen directamente, ¿qué pasa? Pues simplemente que los precios del suelo permanecerán en los niveles actuales o incluso subirán más porque los precios de las viviendas que se construirán sobre los mismos tampoco bajarán. ¿Por qué? Porque los precios de las viviendas se fijan, en un mercado de exceso de demanda sobre oferta como el que tenemos, no en función del precio del suelo, sino de la capacidada adquisitiva de los compradores. ¿Va a renunciar un promotor a vender una vivienda a 300.000 euros porque el precio del suelo sobre el que la construirá le ha resultado más barato si el comprador está dispuesto a pagar los 300.000 euros? Evidentemente no. El problema está en que el volumen de plusvalía que genera la diferencia entre la capacidad adquisitiva de la demanda y el coste de construcción de las viviendas y el suelo es tan grande, que si no se actúa sobre esa la parte de arriba de esa cuenta (los precios de las viviendas) los resultados pueden no ser los que anhelamos.
Por eso se hace indispensable combinar el sistema de valoraciones con la fijación de precios máximos para un número importante de las viviendas que se construirán en el futuro. Sólo la conjunción de ambos sistemas garantizará un resultado socialmente positivo de esta ley. Por eso, IU-ICV ha planteado, además, una reserva del 30% para vivienda protegida, mejorando así la planteada por el PSOE y recogida en el proyecto de ley. A la vista de cómo están las cosas en el Estado, donde hay comunidades autónomas que no tienen reserva, puede ser un gran paso. En Euskadi nos hemos ido mucho más arriba, hasta el 75%, porque estamos convencidos de que sólo limitando el precio de las viviendas que se construyan (y como derivada, las plusvalías) se podrá tener éxito en este empeño.
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22:30 Anotado en Vivienda | Permalink | Comentarios (5) | Email esto | Tags: ley del suelo, estado, vivienda
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La ley del suelo no es suficiente para ganar la batalla a la corrupción urbanística
Si no se modifica el texto del proyecto de ley del suelo del Estado existe un serio riesgo de que su efectividad sea reducida o de que un próximo gobierno modifique los elementos clave de la misma sin necesidad de llevarla al Parlamento. Pero incluso s...
Trackback por: meneame.net | 04/12/06
Comentarios
Mmmmh... tan malo no será el proyecto de Ley estatal del suelo, cuando las "fuerzas vivas" de la magistratura más reaccionaria lo critican como sigue (Noticia de Europa Press):
"EL PROYECTO DE LEY ESTATAL DEL SUELO NACIONALIZA EL DERECHO A URBANIZAR -TOMÁS RAMÓN FERNÁNDEZ-
La Real Academia de Jurisprudencia critica el proyecto de Ley estatal del Suelo por nacionalizar el derecho a urbanizar
(EP).-La Real Academia de Jurisprudencia y Legislación considera que el Proyecto de Ley estatal del Suelo "nacionaliza" el derecho de urbanizar. A su juicio, esta normativa declara "formalmente que la urbanización es un servicio público que la Administración puede otorgar, previa licitación, a un tercero, aunque no sea propietario del suelo".
El proyecto de ley se sometió ayer a debate en el último Pleno de Numerarios de la Real Academia de Jurisprudencia y Legislación, en una sesión abierta, cuyo ponente fue el catedrático de Derecho Administrativo Tomás Ramón Fernández Rodríguez, a la que asistieron un buen número de especialistas en Derecho urbanístico.
Según la Real Academia, "el Gobierno pretende con este proyecto sustituir a la vigente Ley 6/98, de 13 de abril, una Ley que, en rigor, permanece inédita, ya que no ha tenido en la legislación autonómica la continuación que ella misma reclamaba".
Fernández Rodríguez criticó que esta normativa "prescinda de los propietarios y atribuya todo el protagonismo al agente urbanizador, figura introducida por la Ley valenciana de la actividad urbanística de 1994, que ha sido expresamente censurada por el Parlamento Europeo en un informe emitido el pasado mes de diciembre".
"El sistema de valoraciones prescinde del destino que los planes dan a los terrenos y toma como punto de partida exclusivamente la situación material, rústica y urbana, que en dichos terrenos se encuentren, lo que supone que el valor de los que se hallen en situación de suelo rural se reducirá a lo que resulte de la capitalización de la renta agrícola, real o potencial, de los mismos", añadió.
Ladran, luego cabalgamos.
(Lo cortés no quita lo valiente; es posible que tengas razón sobre la transitoria tercera, pero el avance que supondría la aprobación de esta ley es innegable)
Anotado por: fernando mh | 30/11/06
Suscribo los miedos de bengoetxe (si nos descuidamos el PSOE cede a las presiones del sector), estoy de acuerdo en que papel de IU y EB es clave en esta ley (garantizar el mayor contenido social de la misma). Pero tambien coincido con fenando mh en que si lo más reaccionario del sector económico y del mundo jurídico la consideran una amenaza para el derecho a la propiedad sin frenos quizás sea porque la ley encierra potencialidades socializantes. Creo que IU y EB deben taponar las grietas, pero eso no debe hacernos perder de vista que la ley puede ser un gran paso. Aunque a mi solo me gustará una ley que diga: las plusvalías generadas por la acción del urbanísmo público son integramente atribuibles a las AAPP + la iniciativa privada que desarolle actuaciones urbanísticas siguiendo directrices públicas tendrá derecho a apropiarse privativamente de la parte de la plusvalía pública que equivalga al trabajo y valor añadido por dicha iniciativa privada. Vamos que en vez del reparto de plusvalías actual (público 10 % y privado 90%), yo apuesto por el constitucionalmente posible reparto de público 90% y privado 10%.
Anotado por: leolo | 01/12/06
Cuando colgué el post pensaba en dos cosas:
- Por una parte, coincidiendo con lo que dice Leolo, mantener la presión sobre el PSOE en esta fase final de tramitación de la ley, porque si de algo estoy seguro es de que ese artículo 22 y la transitoria tercera son las máximas preocupaciones de los sectores económicos y con lo que mayor presión van a hacer, utilizando para eso a otros partidos, incluso a nuestros socios de gobierno (no descartéis esta posibilidad, que últimamente están haciendo muy buenas migas). Ya sabéis que esos dos artículos también fueron mi máxima preocupación, lógicamente desde el lado de las AAPP, desde el primer momento. Por lo tanto, creo que es indispensable seguir presionando porque la batalla final está por darse.
- Por otro lado, mi reflexión trataba de alertar sobre el hecho de que con la ley las cosas no quedan cerradas. De no existir un compromiso firme de los Ayuntamientos por intervenir directamente en el mercado de suelo, las cosas pueden seguir más o menos como están. Supongamos un municipio en el que el Ayuntamiento no interviene. En ese caso, ¿creéis que hay motivos para que los precios del suelo bajen en ese municipio? Y, en todo caso, en el caso de que bajen y no se limiten los precios de las viviendas (vía reservas de vivienda protegida o limitación del endeudamiento de los compradores) ¿no seguirá existiendo una plusvalía importante que se la llevarán principalmente los promotores?
Por cierto, el otro día no hablé de lo del 90%-10%, al que se refiere Leolo. Reconozco que la ley en esta materia ha avanzado al pasar del 10% al 15%, con posibilidad de subir al 20%, en lo que será la participación de los Ayuntamientos en la plusvalía urbanística para los Ayuntamientos. Es ésta una buena forma de poner límites a esa plusvalía privada. Ah, que ya va siendo hora de que EUDEL pida ese 15%, que la FEMP (Federación Española de Municipios y Provincias) ya lo pidió hace bastante tiempo.
Anotado por: Bengoetxe | 02/12/06
Bien, bien, sigamos presionando para que no se nos "duerman" unos y otros, pero no perdamos de vista que esta ley está siendo tachada de "nacionalizadora de la actividad urbanística" por los sectores más recalcitrantemente conservadores de la falang... huy, perdón, de la judicatura española.
A ver si por presionar demasiado se va a pinchar el globo. Que todo a la vez no suele ser posible, y el cambio que plantea la ley es RADICAL. Y merece la pena.
Anotado por: fernando mh | 03/12/06
Por cierto, se me olvidaba, Bengoetxe: si los ayuntamientos no quieren, ni esta ley ni ninguna les servirá para proporcionar vivienda digna y asequible ni para evitar la corrupción urbanística ni para nada.
Insisto en lo que no me canso de decir por aquí y por allá: el urbanismo -y por tanto, laq gestión del suelo y con ella gran parte de la responsabilidad de la promoción de vivienda social- es, en un 95%, municipal. Si un ayuntamiento no quiere, por muchas leyes que pongamos, no hay manera de obligar a cumplir nada: buscará la trampa, el subtrerfugio, el engaño o el fraude de ley.
Si endureciendo la ley -o, como algunos globos-sonda dejan caer por el PSOE, arrebatando sus competencias a ayuntamientos- nos creemos que se resuelve el problema, creo que estaríamos siendo muy ingenuos en cualquier caso. La ley estatal es un instrumento que se pone a disposición de los ayuntamientos y las Administraciones QUE QUIERAN solucionar este problema de la vivienda y el urbanismo ramplón y corrupto, pero sólo a los que quieran. A los que no quieran no les va a servir para nada. El gobierno autónomo de turno, o el propio ayuntamiento, ya buscará sus subterfugios para eludir su cumplimiento.
Un ejemplo: ¿creéis que toda la VPO que está produciendo la Comunidad de Madrid, en cumplimiento de la anterior ley del suelo autonómica, está sirviendo para algo? La ley de Gallardón imponía un 50%. ¿Y...? ¿Cuál es el resultado? (no voy a hacer el recuento: es patético y no me apetece agriaros el día)
Resumen: la herramienta sirve como instrumento al servicio de quien quiere utilizarla. La ley como corsé tiene efectos muy, muy limitados: suele ser muy facil burlarla, para los gobernantes, si no se quiere seguir el objetivo buscado.
Anotado por: fernando mh | 03/12/06