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21/12/06
Si el plazo de los préstamos estuviera limitado a 20 años el precio de la vivienda estaría un 40% más bajo
(la foto es de StarvingFox y refleja bien eso de que los precios de las viviendas están por las nubes)
Aunque todos sabemos que la bajada de tipos de interés y el alargamiento de los préstamos han tenido un impacto decidido en la capacidad de pago de los compradores de vivienda, no he visto muchos estudios que analicen en detalle esta cuestión. Ahí van unos sencillos cálculos que dan idea de la magnitud de estos impactos.
Supuesta una cuota mensual fija (que la hemos estimado en la necesaria para pagar un préstamo de 300.000 euros a 50 años, sin carencias, al 4%) de 580 euros y que reflejaría la capacidad de pago de los compradores actuales, resulta que de aplicar un plazo de 20 años el préstamo correspondiente sería de 190.000 euros. O, dicho de otra forma, una persona que pudiera dedicar 580 euros a costear la vivienda sólo podría comprar una casa (hagamos el supuesto de que la paga entera con préstamo) de 190.000 euros. Por cierto, que en 1996, hace una década, un plazo de 20 años era lo máximo que se utilizaba en las hipotecas para vivienda.
Por otro lado, si aplicamos el tipo de interés de hace una década (en el entorno del 10%) en lugar del 4% actual, nos encontramos que el precio máximo que alguien podría pagar entonces era de 120.000 euros.
Ciertamente, habría que añadir otros datos como la evolución de los salarios para hacer un estudio completo, pero ya he dicho que pretendía hacerlo a groso modo.
La conclusión es bastante sencilla. La reducción de los tipos de interés ha provocado un incremento de la capacidad de pago de los compradores que les ha hecho capaces de costear una vivienda de 190.000 euros en lugar de los 120.000 euros que podían pagar hace 10 años. Pero lo que de verdad ha incrementado la capacidad de pago y de compra de viviendas ha sido el alargamiento de los plazos de los préstamos. En el ejemplo, ese alargamiento ha permitido dar el salto desde los 190.000 hasta los 300.000 euros. O sea, que si el plazo máximo de los préstamos no pudiera ser mayor que 20 años el precio de las viviendas estaría un 37% más barato.
Ah, y casualidad: el incremento de los precios en el mercado libre ha sido en los últimos 10 años del 250%, justo lo que sale comparando los 120.000 euros y los 300.000 euros del ejemplo.
23:20 Anotado en Vivienda | Permalink | Comentarios (13) | Email esto | Tags: precio de las viviendas, hipotecas, vivienda, financiación
Comentarios
No sé si tu cálculo es exagerado, pero el fondo de la cuestión es, sin duda, acertado.
Anotado por: Alorza | 22/12/06
Un poco al hilo de esto:
http://www.elpais.com/articulo/paginas/morosidad/hipotecas/sube/26/elpepueco/20061222elppropag_1/Tes
Según parece, la gente está dejando de poder pagar sus hipotecas. ¿Cómo crees que afectará esto al tinglado inmobiliario a corto plazo? Os haré la misma pregunta a ti, a Leolo, a Arkimia y a Hontza.
Anotado por: M@k, el Buscaimposibles | 22/12/06
Alorza, a ver si localizo las hojas de cálculo y las cuelgo aquí. La cuestión es bastante clara: si 100 viviendas hace diez años valían 12 millones de euros, ahora valen 30 millones. ¿De dónde ha salido toda la pasta para pagarlas? Los salarios no dan para semejante salto. El descenso de tipos de interés, aunque ha sido significativo, tampoco es suficiente. ¿Qué queda? Los plazos de los préstamos.
M@k, yo creo que el hecho de que la subida de tipos de interés afecte de modo dramático a la morosidad depende en buena medida de si los bancos son capaces de incrementar la capacidad de pago de sus clientes. O, mejor dicho, de que sean capaces de estirar el chicle de su capacidad de pago. Si vuelven a alargar el plazo de los préstamos supuestamente morosos conseguirán que a sus clientes las mismas cuotas mensuales les den para más tiempo. ¿Hasta cuándo? Esa es la cuestión. Parece difícil que los plazos se vayan más allá de los 50 años pero lo cierto es que ya hay alguna entidad que, dentro de ese plazo, ha llevado una parte importante de las amortizaciones hasta el final del préstamo.
En todo caso, creo que el mayor riesgo está en un descenso del empleo. Eso sí tendría repercusiones mucho más duras.
Anotado por: Bengoetxe | 22/12/06
Bengoetxe, compro tu argumentación. Yo también creo que la vivienda no es un asunto de oferta y demanda, sino de límites. El precio de la vivienda tiende a ser el límite que la gente puede pagar por algún medio. Si se mantiene el límite de gasto más bajo (por ejemplo, limitando el plazo máximo de los créditos), también se mantendrá más bajo el límite del precio.
Anotado por: Alorza | 26/12/06
las soluciones comunistas no son la solución y empeorarán las cosas. La vivienda nunca ha estado sujeta a oferta y demanda ya que está totalmente intervenida por las administraciones.
Anotado por: desecano | 30/12/06
¿Comunistas? No, desecano, sé perfectamente dónde vivo y de qué hablo. Que las administraciones públicas intervengan en un mercado absolutamente dominado por la oferta, como es el del suelo y la vivienda, para garantizar un derecho básico no es una propuesta comunista. Es "tan sólo " una propuesta democrática en un estado social de derecho.
Mira, supongo que sabes lo que ha pasado con esto del suelo y la vivienda en los últimos años. Si no, te lo cuento: una oferta concentrada en pocas manos ha retenido suelo durante tiempo a la espera de que los precios de las viviendas que se pueden construir en ese suelo crezcan desorbitadamente. ¿Tú crees que eso podría haber pasado en un mercado intervenido? Me ha parecido ver en tu blog que eres de Albacete. Yo no conozco en detalle lo que ha sucedido allí, pero en otros ámbitos, como por ejemplo Madrid y Valencia tienen sobradas experiencias de lo que digo.
Anotado por: Bengoetxe | 31/12/06
El mayor problema no es el alargamiento de los plazos, es la incultura financiera. Casi nadie que firma una hipoteca tiene idea de lo que está firmando. Si hubiera más formación entre los demandantes de vivienda, no hubiera habido apenas demanda para hipotecas a 30 ó 35 años.
Anotado por: Jaizki | 04/01/07
estado social, comunismo llamalo como quieras, ¿te has parado a pensar alguna vez por qué esa escasez de suelo?, ¿no será por que los intervencionistas han impedido que la gente construya en suelo, inflando artificialmente la vivienda usada? es que la vivienda, el suelo, ya están totalmente intervenidos, osea que este caso se ha dado en un mercado totalmente intervenido. En definitiva el intervencionismo provoca pobreza, es la contradicción de los estados sociales, dicen defender a los pobres y los empobrecen más, y cuando más intervienen más pobres..
Anotado por: desecano | 09/01/07
Hombre, desecano, equiparar estado social y comunismo... cuando menos me resulta curioso.
La cuestión es que donde tú ves intervencionismo público yo veo oligopolio privado y corrupción. Y lo que veo es que de no intervenir las administraciones públicas ahora mismo habría en Euskadi 30.000 personas más con una hipoteca para toda la vida, porque ¿no me irás a decir que pudiendo cobrar 50 los promotores, por alguna regla sobrenatural, habrían cobrado 30?
Anotado por: Bengoetxe | 09/01/07
bueno, sigues sin querer entenderlo, no seré yo quién te lo explique
Anotado por: desecano | 09/01/07
desecano, si debates con nosotros sin esforzarte por que los demás te entendamos, quizás lo que debas hacer es irte a otros blogs y privarnos de tu compañía.
Anotado por: leolo | 09/01/07
haré lo que yo crea conveniente, gracias
Anotado por: desecano | 10/01/07
Desecano, a pesar de la profundas discrepancias que podamos tener en muchos temas, como responsable de este blog no suscribo la opinión de Leolo. Puedes pasarte por aquí cuando quieras. Además, por lo que he podido ver en alguno de tus comentarios tenemos algo en común: el Athletic. Por algo se empieza.
Anotado por: Bengoetxe | 10/01/07